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宜信财富房地产基金投资：疫情下如何投资房地产基金

突如其来的新冠肺炎疫情，对经济造成不小的冲击。房地产在这次疫情中也是深受影响的行业之一。延长假期、推迟复工、关闭售楼处，令销售、施工等受到全方位影响；旅游景区和娱乐场所关闭，也影响商业地产和文旅地产的收入。

房地产作为重要的资产类别，疫情对其影响到底有多少？

举些例子。譬如商场，疫情让商场失去客流，没有客流就会影响营业收入，收入少了盈利自然不能保证。租户交不起租金，大型商场的营收也会被影响。住宅型的同样，因为复工延期，房产项目就无法按期开工，进而影响到销售进度。

无论是商业地产还是住宅，它的上下游产业非常多，如果地产出现断供从而造成违约，会进一步影响金融市场的稳定。在这个时候我们看到国家紧急下发了支持政策，明确了对受疫情影响暂时失去收入来源的人群灵活调整其住房按揭、信用卡等个人信贷还款等安排，合理延后还款期限，这些举措都有助于房地产与金融市场的企稳。

本期直播，邀请宜信财富全球房地产母基金合伙人陈强华，与宜信财富全球房地产基金投资总监何晓君做客讲解疫情下的房地产。更多精彩内容，请扫码看视频回放。

嘉宾简介

陈强华

拥有超过20年的另类资产投资经验，曾在国际主权基金负责全球母基金投资，管理组合超70亿总值，涵盖欧美及亚洲市场。他也具有丰富的房地产基金直投经验，过去10年，他投资的房地产基金项目规模超过150亿人民币，涵盖住宅、写字楼、商场、工业和教育地产等业态。宜信财富全球房地产母基金投资合伙人。

 

何晓君

有多年的投资与资产管理经验，覆盖行业包括地产、基础设施、农业和新能源等。她在凯德地产开启职业生涯，这是地产界的黄埔军校，后来在雅诗阁、SunEdison、嘉吉等大型跨国企业从事股权投资，经历尽调、投资谈判、择机退出等全流程，过去10年完成的投资也接近百亿。

 

以下为直播精彩摘要：

Q：房地产业带动着庞大的上下游产业链，同时也是投资人重要的资产类别，如何看最近地产行业？

陈强华：地产投资在这一刻，最关心的就是，现金流问题。地产投资一般都是带着杠杆的，而在经营性贷款下发生现金流问题，资产很可能就变成不良资产了。

对于不同地产类别，是有不同的影响。最大的区别，就在于资产的平均租期。越短的租期，越受到打击。相反的，越长的租期，越有更好的抗压能力和防御性。因为长租期的租户，一般不会因为一两个季度的运营波动，而停止一个5年、或10年租期的协议。他们长期的商业策略考虑不是一朝一夕会改变的。

 

具体来说，运营的酒店类别，租期是最短，平均也就三两天。所以，在所有的资产类别当中，它受到的冲击是最大的。但投资者放心的一点就是：这类资产，经营性酒店，我们一向来都不投。

其次，零售商场也将受到一定的冲击，除了受到电商的冲击，有些商场也面临着消费的减少，最主要是受到隔离措施的影响，短期内消费者无法出去消费。

 

Q：在我们的母基金地产投资组合当中，更看好的资产类别有哪些？这些资产也会受到疫情影响吗？

陈强华：在我们的母基金地产投资组合当中，更看好的类别，都是有较长租期的地产类别。比如办公楼、长租公寓、物流仓库、数据中心、总部基地等。

因为带着长租期的地产项目，是有更强的防御性和抗压能力。不容易因短期的波动，对收入、现金流有大幅度的影响，更不影响长期投资的价值。因此这些类别的抗压、保值的功能和属性，是机构投资人偏爱的原因，在我们的地产配置当中，一向来都是强调和看好这些类别。

 

Q：市场波动带来哪些投资机会？

陈强华：当前经济下行是收购优质地产资产的一个好窗口，因为“机会是跌出来的”，为长期投资提供了一个好基础。我们应关注短期价格偏离带来的折价买入机会，因为等待疫情过后，市场恢复，价值也回归了。

 

Q：是否低价买入了就可以为投资人创造价值呢？

陈强华：低价买入为投资人提供了更好的安全垫，但价值的创造关键还是看资产运营能力。疫情的发生，将更加考验基金管理人的，投资能力和，资产管理能力。包括是否能把握住时间窗口，以较低价，获取优质资产；是否拥有强大的资产改造、运营能力；是否可以在突发事件下，迅速调整运营方案？

在经济下行，优质的基金管理人可以为投资人，更好的把握市场机遇，创造更多的价值。

 

Q：在疫情影响下，房地产行业正发生着怎样的变化？ 

何晓君：新型肺炎对房地产行业的更多是一种短期冲击，长期价值影响较小。长远的来看，企业租户未来会更加重视办公的环境、楼宇的品质和物业管理能力。举一个例子，企业复工的时候，基本全国的城市都会要求企业办理复工证；一方面这需要业主物业的配合，而好的业主，则会更加主动积极，想在企业的前面，提前和相关部门沟通帮助企业去办理复工证，这是软性的服务。

在硬件方面，很多高端楼宇采用了最前沿的管理手段和设备，比如热成像仪、数字楼宇防控系统等来应对疫情，短期内会增加少量的运营成本；但同时这些措施一定程度上也能增加租户的粘性。

这些改变对于管理能力优秀的业主来说是一件好事，因为一旦租户认可服务的差异性，就意味着好的服务可以产生溢价，这对于头部的机构来说，是利好，再次验证一个道理，强者恒强。

此外，虽然大部分行业都会受到一定影响，但仍有部分行业可能将会在疫情后受益于加速释放的新增需求，疫情或将促进行业的新一轮发展机遇，进而转化为对于甲级办公楼的升级或扩张需求。

 

Q：疫情未来对于商业房地产影响是什么呢？

何晓君：在疫情后，业主会考虑如何选择对员工更为安全健康的办公物业，如何优化和提升楼宇的硬件设施和物业管理水平，则对业主来说成为至关重要的事，同时未来楼宇健康及危机管理将成为业主在设计、改造和管理楼宇项目时着重考量的要素。

更长远的来说，疫情或将加速带动相关产业的创新和研发。引入数字化平台以及利用区块链等科技探讨线上交易的可能性，推动房地产科技的加速发展进入实质性阶段。

此外，我们发现由于不同城市在应对突发事件的能力的差异，导致这些城市的经济活动恢复的速度有较大的差异，可以预见在未来，治理能力强的城市将得到企业、投资者的青睐。这再次印证强者恒强的逻辑。

所以从投资者的角度，我们继续看好核心城市核心区域，专业管理人管理运营的高品质商业物业，将会受到境内外投资机构的关注。

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