本文标题宜信财富房地产基金投资：全球房地产市场逆势投资，当前大量投资机构的选择，作者：知世，本文有2128个文字，大小约为10KB，预计阅读时间6分钟，请您欣赏。知世金融网众多优秀文章，如果想要浏览更多相关文章，请使用网站导航的搜索进行搜索。本站虽然不乏优秀之作，但仅作为投资者学习参考。

在全球房地产市场逆势投资，成为了当前大量投资机构的选择。

包括黑石在内的众多中外机构，不光是在中国逢低买入商业地产资产，在疫情蔓延的海外也不例外。

 01市场下探，正好抄底

2020年4月9日，黑石发布公告宣布，一项针对欧洲房地产的107亿美元（约750亿人民币）的基金募集计划已正式完成。黑石称这是近两年来，其成功完成募集的金额最大的一笔私募股权融资。

虽然欧洲目前正处于新冠病毒疫情的“震中”，许多人避之不及。但黑石选择在此时重仓进入欧洲房产市场，必定是嗅到了其中巨大的投资商机。

因受疫情影响，欧洲房产交易量大跌，一旦有资方承受不住压力而选择出售优质资产，将会是非常好的收购机会。黑石此时就备足了“弹药”随时准备出击捕捉机会。

不仅是黑石在重仓欧洲房地产市场。就在6月初，在英国写字楼市场上，就已有两家港资相继出手。

6月10日左右，中国香港的房地产信托领展已经提出报价，欲买入位于伦敦金丝雀码头核心区的写字楼The Cabot。该楼作价3.9亿英镑，约35亿人民币。

6月3日，香港天海集团创始人兼首席执行官王祖安的私人家族办公室，以1.21亿英镑（约合11.8亿港币，10.8亿人民币）的价格，从HB Reavis手中买下了其位于伦敦金融城写字楼20 Farrington Street。这也是英国出现新冠病毒疫情以来，交易数额最高的一笔写字楼交易。

大宗物业交易活跃的情形也发生在北京等中国一线城市和发展强劲的二线城市。

2020年初，北京长安街LG双子座大厦80.46亿元带租约的形式，出售给了新加坡政府投资公司，折合单价每平米9.7万元。有投资机构分析，此举打响了疫情之下抄底北京等一线城市机会的第一枪。LG表示，此次出售旨在确保全球经济不确定性背景下的流动性，并为其未来的增长引擎提供资金。

在美国也出现了大量这样的潜在投资机会。

曼哈顿是一个观察商业地产的窗口。因为这里是全球写字楼的黄金地段，是世界上摩天大楼最集中的地区，汇集了世界500强中绝大部分公司的总部，还是联合国总部的所在地，也有驱动全球金融流动的华尔街、纽约证券交易所和纳斯达克。

房地产管理咨询公司仲量联行（JLL）的数据显示，2020年第一季度曼哈顿写字楼的租赁量与过去10年的均值相比下降了47%，第二季度的表现预计将更糟。据纽约当地媒体报道，该市许多零售租户过去两个月都没有支付租金。

在这样的情形下，业界普遍认为，当前正是出手投资的好时机。

在写字楼市场，虽然短期内普遍承受一定压力，但究其根本原因是短期内供应量大于需求，叠加疫情的冲击，使得写字楼的运营承受相对较大的压力。同时也应注意到，即便是在这种情况下，市场也依然有新的租赁在成交。

也就是说，长远来看，随着经济发展和产业的调整升级，都市圈的进一步积聚，写字楼市场的活跃度还将回升。

而且，写字楼资产一直具有现金流稳定、交易流动性强等特性。因此，尤其是门户城市、核心区位、现金流好的写字楼资产，一直是不动产投资中长期持有的重要之选。

同时，市场普遍认为今年是是获得折价买入优质大宗物业机会的好时机。

疫情带来写字楼市场短期内加剧空置率波动，这恰恰提供了逢低买入的窗口机会。在营运现金流的压力下，写字楼业主短期内将可能通过更大的优惠条件和租金减免来吸引客群，以价换量。因此，写字楼租金有下探的压力。而租金回报率减少，对应资产的估值就有可能因此受到影响。这时对于投资者来说，就可能会提供折价买入优质资产的窗口期。这样的机会在以往并不容易获得。

 02逢低买进，升级退出

通过以相对较低市场价格获得优质资产，在合适的时机退出，回笼资金的操盘模式早已得到市场验证。

这样的情形在黑石等顶尖投资机构的历史上出现过多次，他们在危机投资盈利方面经验丰富，早已多次通过在类似的局面抄底而赚的盆满钵满。

这样的高光时刻，也出现在“股神”巴菲特的房地产投资生涯中。

1993年，纽约商业地产市场因为一大批美国金融机构破产后撤离曼哈顿而陷入低迷，于是美国政府专门成立了一个收集破产银行的不良资产的公司RTC，然后通过出售资产来偿还债务。

巴菲特看到这个情况后，审核了市场上折价出售的商业地产，然后大举买进纽约大学附近的物业资产。

对此，巴菲特后期解释虽然纽约房地产市场崩溃了，但纽约大学还在：公司总部可以搬走，但纽约大学肯定不会搬。

这笔仅有的商业地产投资为巴菲特赢得了巨大的收益，投资当年的现金回报就达到35%，投资后前5年的现金回报达到150%。

这次逢低买入优质资产，是巴菲特的地产投资生涯中，迄今为止唯一的一次直接的商业地产投资。

目前巴菲特仍持有这笔资产，纽约大学附近早已变得寸土寸金。

当然，事情并不总是这么简单。尤其是对那些需要进行改造升级而非单纯持有等待升值的物业资产来说，还需要进行高效和高质量的运营管理，提升物业品质，才是可能获得更大的收益的重要前提。

在这方面，我们在之前的《疫情后中国地产投资的机会在哪儿？看看这些外资就知道》中就介绍过黑石的经验：Buy-Fix-Sell。

首先，瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产或资产组合；然后通过管理和有针对性的增值计划来重新定位、翻新和升级，以提高资产价值；最后退出，例如通过分拆上市或出售，获得投资回报。

像黑石、摩根斯坦利、喜达屋、KKR、铁狮门、PAG等顶尖的投资机构，他们早在欧美市场80年代左右开启的存量时代大潮中就锻造出了一身本领，形成了各自成熟、一流的资产管理能力和运营经验。尤其在办公物业存量市场里，在改造老旧物业、提升物业价值方面，个个都是“狠”角色，并因此获得了巨大的发展。同时凭借各自评估物业资产价值、退出策略方面的丰富经验，得以屡屡实现收益的最大化。

也正是基于这些经验和能力，目前大多数国际机构投资者都在积极地寻求写字楼、以及物流仓储、数据中心和长租公寓等的投资机会。

一方面，流动性较强且经营风险较低的写字楼是目前大宗地产交易中最好的保值甚至增值资产。更何况，当前正处于议价窗口期，有逢低买入的机会。

另一方面，物流地产、数据中心地产、长租公寓等资产类型，具备长租期和能产生稳定现金流等特点。尤其是在疫情刺激下，电商、线上办公等的快速发展，会推动高标仓库、冷链仓库等物流地产和数据中心地产等的快速发展，并使其越发成为刚性需求，将可能带来较好的物业现金流和估值。

在今年国内和国外越发宽松的货币环境下，国内、国外的大宗物业投资活动正在迅速复苏。聪明的投资人们都不想浪费这一场危机。

但同时我们也越来越看到，商业地产投资不同于以往的住宅房产投资，投资的主角不再是个人。

个人投资者投资房地产的首选方法是配置房地产私募基金。通过专业的房地产投资管理团队，能更大程度消除个体在投资房地产时所面临的信息不对称，甄别商业地产项目的优劣、制定退出策略。同时，专业的房地产基金管理人会采用价值创造策略，通过实物资产的建造、翻新、重新定位和升级持续创造价值，而不仅仅是通过金融工具来创造回报。 

另外，当前的市场环境进一步凸显了选对资产管理人的重要性。疫情加剧了全球房地产投资和资产判定的难度，如何能抓住这些机会并不踩坑，更加需要突出的资产筛选和运营管理能力。所以，选择专业的房地产基金管理人就至关重要。

但个人往往难以获得顶级私募股权投资机构的投资机会。尤其是对于想在全球范围内广泛捕捉房地产投资机会，同时分散风险的需求来说，通过母基金来布局全球商业地产，会是个捷径。

一方面，房地产投资本就是一个本土化、专业化非常强的投资模式，没有一个人可以坐在上海、北京去投全球的房地产，所以必须要借助于全球范围内的顶级地产基金来实现全球地产投资。而国际化的母基金管理团队严守“本地化”的筛选标准。另一方面，母基金一大突出特质是“顶层设计，优中选优”。

所以，对个人投资者来说，要对项目进行专业筛选、分散配置、优质管理和择机交易，通过长期投资平滑短期波动，通过专业的母基金来实现，是个更容易实现、也更稳妥的方式。

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