本文标题信心明显提振，亦存在后劲边际减弱、刚需接力不足风险，有待政策继续调整优化，作者：知世，本文有3665个文字，大小约为16KB，预计阅读时间10分钟，请您欣赏。知世金融网众多优秀文章，如果想要浏览更多相关文章，请使用网站导航的搜索进行搜索。本站虽然不乏优秀之作，但仅作为投资者学习参考。

投资要点

· 核心观点：自8月25日“认房不认贷”纳入因城施策政策工具箱以来已近一个月，政策出台后，房地产市场信心明显提振，但亦存在后劲边际减弱、刚需接力不足的风险，有待政策继续调整优化。具体来看，新房市场情绪高涨，但受新房供应减少、期房交付风险等因素影响，尚未反映在成交量上；二手房挂牌量大幅增加，成交明显改善，房价止跌企稳，整体情况好于期房。各能级城市表现：京沪>广深>二线城市>三四线城市。尽管房地产市场回暖的趋势已经显现，但改善时间能持续多久尚不确定，存在后劲边际减弱、刚需接力不足的风险。促进二手房市场流动性恢复是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”，为此可进一步优化前期市场过热阶段出台的限制性政策，更好满足刚性需求。目前限制性政策调整优化空间主要在一线城市，比如适当降低首套房的房贷利率加点、调整普宅认定标准等。

·新房：

①新房市场情绪高涨。由于新房交易税费一般低于二手房，并且户型大、房龄新等特点更契合“卖一买一”的改善型需求，成为本轮政策调整的受益市场。中原地产统计的新房来访指数自9月以来快速拉升，近两周已经达到5月初以来的最高点 ，说明新楼盘的市场情绪经过了四个多月的低迷后出现了整体性回升。

②但由于过去两年全行业拿地和开工缩减，新房供应放缓，购房者可选的优质项目减少。此外，期房交付风险也会影响新房销售，即购房需求更多从新房转向二手房、从期房转向现房。

③受上述两因素影响，新房市场成交量仍处于低位，二线城市整体好于一线城市。9月前20天，30个大中城市日均新房成交套数为3035套，比8月下降12.4%，比去年9月同期下降4.7%。

④随着政策契机和“金九银十”旺季到来，部分城市加快了新房上市步伐，近期新房成交量也出现了边际改善。第38周（9月11日-17日）新房上市面积较上周增长77%，减轻了供给端约束，带来了新房销售的边际好转，新房成交套数环比上周增加17.1%，比去年同期增长8.8%。

·二手房：

①从供给端来看，“认房不认贷”的调整鼓励了“卖一买一”的置换需求，核心一二线城市周增挂牌量比8月周均增长40%，其中京沪增幅接近90%。挂牌量增加不只代表二手房供给增加，也反映了需求的增长，换房需求正在加速入市。

②从成交量来看，二手房整体好于新房，并且一线城市的存量房成交好于二线城市。截至17日，9月前三周10个重点城市二手房成交均值为1.24万套，环比8月增长5.5%，低基数下比去年同期增长30.7%。其中，京沪比8月增长近30%，8个二线城市中，除青岛、成都外，其余6城均比8月进一步下降。

③二手房价有所企稳，但受挂牌量增加影响，房价难有明显上行。根据70城样本计算的周度二手房价来看，最新9月17日房价较8月底持平，整体来看二手房价格在政策出台后逐步企稳。分能级城市来看，一线城市房价在8月下旬快速冲高，9月3日比8月20日上涨3.8%；但随着挂牌量增加以及市场情绪有所降温，9月中上旬房价再度走弱，9月17日较3日下降1.9%。二线城市受二手房成交偏弱影响，房价仍在下行。

·展望：

①总的来看，不论新房还是二手房，本轮政策出台后市场回暖的幅度目前还弱于年初小阳春；并且市场表现依然分化，二手房好于新房，各能级城市表现：京沪>广深>二线城市>三四线城市。

②展望后续，房地产市场回暖的确定性较强，但改善时间能持续多久尚不确定，目前已经出现后劲减弱、刚需接力不足的风险。政策发布之初，短期市场预期过高，无论是新房来访指数还是一线城市二手房房价，都在9月初快速冲高。但近期新房来访指数增速开始放缓；而二手房市场，表现最强劲的一线城市房价经过冲高后已开始环比下降，同时挂牌量大幅增加表明承接置换房的刚需可能仍然偏弱。

③活跃二手房市场是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”，政策可进一步优化调整。按照“认房不认贷”规则，只有卖掉存量房，二套房才能认定为首套，购房门槛才会降低；并且，部分家庭需要卖掉存量房以回笼资金，这也是后续新房与二手房置换需求的主要来源。因此，二手房市场流动性恢复是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”，而刚需对置换房的承接则是市场持续改善的源头。为此，之前市场过热阶段的限制性政策仍有进一步调整优化空间，主要集中在一线城市，比如适当降低首套房的房贷利率加点、调整普宅认定标准等。

· 风险提示：政策效果后劲边际减弱、刚需接力不足；广州调整后，其他一线城市会否跟进具有不确定性；房地产市场下行超预期，政策也会进一步变动。

目 录

1. 8月下旬以来房地产政策密集调整

2. 政策出台近一个月，房地产市场表现如何？

2.1. 新房：市场情绪高涨，但受供给减少、期房交付影响，成交量改善滞后

2.2. 二手房：整体好于新房，挂牌增加、成交改善、房价企稳

2.3. 活跃二手房是激活房地产市场的“关键一跃”，需求端政策仍有进一步调整空间

3. 风险提示

正 文

1. 8月下旬以来房地产政策密集调整

7月24日中央政治局会议指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。

随后，一系列调整优化的政策在8月下旬开始密集推出。主要包括三方面，一是一线城市在内各地全面执行“认房不认贷”政策；二是央行和金融监管总局发文下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，下调二套房贷利率下限至“5年期以上LPR+20基点”，并降低存量房贷利率；三是广州、南京、武汉等一批重点城市先后优化限购政策。据中指研究院统计，自9月初以来，已有近二十个重点城市放松限购，政策利好不断释放。

市场信心在政策出台后迅速提升。据中指研究院在9月4-6日的调研显示， 新政后居民购房信心改善明显，其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超15个百分点，广州、深圳提升幅度相对较小，分别提升7、10个百分点。

从8月25日“认房不认贷”纳入因城施策政策工具箱算起，至今已近一个月，这段时期房地产市场实际表现如何?

2.政策出台近一个月，房地产市场表现如何？

自8月25日“认房不认贷”纳入因城施策政策工具箱以来已近一个月，政策出台后，房地产市场信心明显提振。新房市场情绪高涨，但受新房供应减少、期房交付风险等因素影响，尚未反映在成交量上；二手房挂牌量大幅增加，成交明显改善，房价止跌企稳，整体情况好于期房。各能级城市表现：京沪>广深>二线城市>三四线城市。尽管房地产市场回暖的确定性已经较强，但改善时间能持续多久尚不确定，存在后劲减弱、刚需接力不足的风险。促进二手房市场流动性恢复是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”，为此可进一步优化前期市场过热阶段出台的限制性政策，更好满足刚性需求。目前限制性政策调整优化空间主要在一线城市，比如适当降低首套房的房贷利率加点、调整普宅认定标准等。

2.1.新房：市场情绪高涨，但受供给减少、期房交付影响，成交量改善滞后

新房市场情绪高涨。由于新房交易税费一般低于二手房，并且户型大、房龄新等特点更契合“卖一买一”的改善型需求，成为本轮政策调整的受益市场。中原地产统计的新房来访指数自9月以来快速拉升，近两周已经达到5月初以来的最高点[1]，说明新楼盘的市场情绪经过了四个多月的低迷后出现了整体性回升。

但由于过去两年全行业拿地和开工缩减，新房供应放缓，购房者可选的优质项目减少。今年1-8月，100大中城市住宅用地的成交规划建筑面积为1.78亿平米，仅为2021年同期的46%。在房地产开发投资环节中，拿地情况直接决定后续开工强弱，国家统计局发布的今年前8个月商品住宅新开工面积为4.7亿平，同样只有2021年同期的46%。拿地和开工减少，新房供应亦随之放缓。以上海为例。上海30天滚动的日均新开盘项目套数在8月31日前后只有292套，2010年以来长期历史均值为470套左右，2020年以来平均也有436套。中指监测数据显示，重点50城的新房上市面积在5-8月已经连续4个月处于近五年最低水平，只有2019-2021年的一半左右。

除供给减少外，期房交付风险也会影响新房销售，即购房需求更多从新房转向二手房、从期房转向现房。随着房企资金面恶化，近两年市场对期房交付的担忧加剧。这一担忧的结果便是二手房替代新房、现房替代期房。今年前8个月，期房销售面积较2021年同期减少43%，而现房则增长15%；在新房销售中，期房占比从2021年底的90%降至今年8月的83%，近7个点的份额被现房替代，除此之外还有相当一部分期房需求被二手房替代，从而导致新房整体销售减少。

受新增供给减少和期房交付风险的双重影响，新房市场尽管情绪高涨，但成交量仍处于低位，二线城市整体好于一线城市。9月前20天，30个大中城市日均新房成交套数为3035套，比8月下降12.4%，比去年9月同期下降4.7%。一线城市的供给约束比二线更显著，新房成交量环比下降10.5%，同比下降28.1%。二线城市由于供给约束更小，同时近期需求端放松力度更大，除“认房不认贷”外，另有武汉、西安等一批城市优化限购、调整首付比例，新房销售情况表现更好。9月前20天，二线城市成交套数环比8月仅下降3.7%，同比增长29%。

随着政策契机和“金九银十”旺季到来，部分城市加快了新房上市步伐，近期新房成交量也出现了边际改善。据克而瑞统计的64个重点监测城市商品住宅供应规模数据，第38周（9月11日-17日），全国重点城市取得预售证面积590万平方米，较上周增长77%[1]。新房加快上市，减轻了供给端约束，带来了新房销售的边际好转，第38周30大中城市新房成交套数环比上周增加17.1%，比去年同期增长8.8%。

2.2. 二手房：整体好于新房，挂牌增加、成交改善、房价企稳

从供给端来看，“认房不认贷”的调整鼓励了“卖一买一”的置换需求，核心一二线城市挂牌量大增。根据克而瑞的统计，16个一二线城市第37周（9月4日-10日）的新增二手房挂牌量共有6.6万套左右，较前周和8月周均分别增长13%、40%。其中，一线城市增量明显更多，4个一线城市新增挂牌量较8月周均增长68%，并且京沪新增多于广深，前两者增幅近90%，后两者仅为30%上下；二线城市新增挂牌量较8月周均增长27%。挂牌量增加不只代表二手房供给增加，也反映了需求的增长，换房需求正在加速入市。

从成交量来看，二手房整体好于新房，并且一线城市的存量房成交好于二线城市。从监测的10个重点一二线城市二手房成交量来看，截至17日，9月前三周成交均值为1.24万套，环比8月增长5.5%，低基数下比去年同期增长30.7%。二手房成交整体情况要好于新房，不仅是因为新房供应减少，与期房交付风险也有一定关系。分能级来看，一线城市此前执行限贷限购更严格，“认房不认贷”政策调整后，所释放的积压换房需求也更多；同时随着挂牌量增加，存量房市场的供给比新房市场更充足。具体来看，9月前三周环比8月，增速最高的是京沪，两地增长均近30%[1]，深圳增长4.9%；二线城市成交量大多环比下降，青岛、成都分别环比8月增长6.7%、4.0%，其他6个城市包括南京、苏州、杭州、厦门、东莞、南宁，成交量环比均在下降。

9月以来二手房价有所企稳，但受挂牌量增加影响，房价难有明显上行。根据70城样本计算的周度二手房价来看，最新9月17日房价较8月底持平，整体来看二手房价格在政策出台后逐步企稳。分能级城市来看，一线城市房价在8月下旬快速冲高，9月3日比8月20日上涨3.8%；但随着挂牌量增加以及市场情绪有所降温，9月中上旬房价再度走弱，9月17日较3日下降1.9%。二线城市受二手房成交偏弱影响，房价仍在下行，9月17日较政策前的8月27日下跌0.3%，但跌幅较上月的1.2%有所收窄。三线城市受整体市场情绪带动，二手房价在近两周小幅上行，9月17日较3日上涨0.5%。

2.3.活跃二手房是激活房地产市场的“关键一跃”，需求端政策仍有进一步调整空间

总的来看，不论新房还是二手房，本轮政策出台后市场回暖的幅度目前还弱于年初小阳春；并且市场表现依然分化，二手房好于新房，各能级城市表现：京沪>广深>二线城市>三四线城市。针对前一种分化，新房供给减少和期房交付风险是主要影响因素。后一种分化，则源于不同城市的住房需求差异。根据2020年第七次人口普查数据，我国三百多个地级市中，经济越发达地区（人均GDP越高），人均住房越短缺。人均住房少于1间的地区可认定为住房短缺，亦存在较大的需求空间。337个地级及以上城市中，4个一线城市的人均住房全部少于1间， 25.8%的二线城市少于1间，三四线城市则只有17.5%，可见能级越高的城市，住房需求空间越大。

展望后续，房地产市场回暖的确定性较强，但改善时间能持续多久尚不确定，存在后劲减弱、刚需接力不足的风险。政策发布之初，短期市场预期过高，无论是新房来访指数还是一线城市二手房房价，都在9月初快速冲高。但近期新房来访指数增速开始放缓；而二手房市场，表现最强劲的一线城市房价经过冲高后已开始环比下降，同时挂牌量大幅增加表明承接置换房的刚需可能仍然偏弱。

活跃二手房市场是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”。按照“认房不认贷”规则，只有卖掉存量房，二套房才能认定为首套，购房门槛才会降低；并且，部分家庭需要卖掉存量房以回笼资金，这也是后续新房与二手房置换需求的主要来源。因此，二手房市场流动性恢复是激活整个房地产市场良性循环的“关键一跃”，而刚需对置换房的承接则是市场持续改善的源头。

为进一步激活市场良性循环，更好满足刚性购房需求，房地产需求端政策或仍有进一步调整优化空间。当前三四线城市的限制性政策较少，二线城市经过本轮调整后，可调整优化的政策空间也已不大，未来政策重心仍在一线城市，要在维持房价平稳和更好满足刚需之间取得平衡，或可调整以下两方面。一是适当降低首套房的房贷利率加点。四个一线城市中，除广州房贷利率下限为LPR外，北上深均有额外加点，分别在5年期LPR基础上加55、35、30基点，较LPR-20基点的全国利率下限差距较大，可适当小幅下调加点。二是与时俱进调整普宅认定标准。目前北京和上海的普宅认定标准大致是10年前制定，北京为五环内“单价<3.96万元/平米”或“总价<468万”，上海为内环总价不超过450万。经过近十年房地产市场的发展，目前京沪两地满足普宅要求的住房均较少，这意味着刚需群体必须以非普宅标准承受更高的购房门槛。

3. 风险提示

（1）政策效果后劲边际减弱、刚需接力不足；

（2）广州调整后，其他一线城市会否跟进具有不确定性；

（3）房地产市场下行超预期，政策也会进一步变动。

报告信息

证券研究报告：【德邦宏观芦哲&占烁】地产政策优化，效果如何？

研报撰写人员：芦哲（首席经济学家）；占烁（联系人）；

对外发布时间：2023年9月23日

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

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