高端理财投资规划:逢低买进,升级退出...
本文标题高端理财投资规划:逢低买进,升级退出,作者:知世,本文有1208个文字,大小约为6KB,预计阅读时间4分钟,请您欣赏。知世金融网众多优秀文章,如果想要浏览更多相关文章,请使用网站导航的搜索进行搜索。本站虽然不乏优秀之作,但仅作为投资者学习参考。
通过以相对较低市场价格获得优质资产,在合适的时机退出,回笼资金的操盘模式早已得到市场验证。
这样的情形在黑石等顶尖投资机构的历史上出现过多次,他们在危机投资盈利方面经验丰富,早已多次通过在类似的局面抄底而赚的盆满钵满。
这样的高光时刻,也出现在“股神”巴菲特的房地产投资生涯中。
1993年,纽约商业地产市场因为一大批美国金融机构破产后撤离曼哈顿而陷入低迷,于是美国政府专门成立了一个收集破产银行的不良资产的公司RTC,然后通过出售资产来偿还债务。
巴菲特看到这个情况后,审核了市场上折价出售的商业地产,然后大举买进纽约大学附近的物业资产。
对此,巴菲特后期解释虽然纽约房地产市场崩溃了,但纽约大学还在:公司总部可以搬走,但纽约大学肯定不会搬。
这笔仅有的商业地产投资为巴菲特赢得了巨大的收益,投资当年的现金回报就达到35%,投资后前5年的现金回报达到150%。
这次逢低买入优质资产,是巴菲特的地产投资生涯中,迄今为止唯一的一次直接的商业地产投资。
目前巴菲特仍持有这笔资产,纽约大学附近早已变得寸土寸金。
当然,事情并不总是这么简单。尤其是对那些需要进行改造升级而非单纯持有等待升值的物业资产来说,还需要进行高效和高质量的运营管理,提升物业品质,才是可能获得更大的收益的重要前提。
在这方面,我们在之前的《疫情后中国地产投资的机会在哪儿?看看这些外资就知道》中就介绍过黑石的经验:Buy-Fix-Sell。
首先,瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产或资产组合;然后通过管理和有针对性的增值计划来重新定位、翻新和升级,以提高资产价值;最后退出,例如通过分拆上市或出售,获得投资回报。
像黑石、摩根斯坦利、喜达屋、KKR、铁狮门、PAG等顶尖的投资机构,他们早在欧美市场80年代左右开启的存量时代大潮中就锻造出了一身本领,形成了各自成熟、一流的资产管理能力和运营经验。尤其在办公物业存量市场里,在改造老旧物业、提升物业价值方面,个个都是“狠”角色,并因此获得了巨大的发展。同时凭借各自评估物业资产价值、退出策略方面的丰富经验,得以屡屡实现收益的最大化。
也正是基于这些经验和能力,目前大多数国际机构投资者都在积极地寻求写字楼、以及物流仓储、数据中心和长租公寓等的投资机会。
一方面,流动性较强且经营风险较低的写字楼是目前大宗地产交易中最好的保值甚至增值资产。更何况,当前正处于议价窗口期,有逢低买入的机会。
另一方面,物流地产、数据中心地产、长租公寓等资产类型,具备长租期和能产生稳定现金流等特点。尤其是在疫情刺激下,电商、线上办公等的快速发展,会推动高标仓库、冷链仓库等物流地产和数据中心地产等的快速发展,并使其越发成为刚性需求,将可能带来较好的物业现金流和估值。
在今年国内和国外越发宽松的货币环境下,国内、国外的大宗物业投资活动正在迅速复苏。聪明的投资人们都不想浪费这一场危机。
但同时我们也越来越看到,商业地产投资不同于以往的住宅房产投资,投资的主角不再是个人。
个人投资者投资房地产的首选方法是配置房地产私募基金。通过专业的房地产投资管理团队,能更大程度消除个体在投资房地产时所面临的信息不对称,甄别商业地产项目的优劣、制定退出策略。同时,专业的房地产基金管理人会采用价值创造策略,通过实物资产的建造、翻新、重新定位和升级持续创造价值,而不仅仅是通过金融工具来创造回报。
另外,当前的市场环境进一步凸显了选对资产管理人的重要性。疫情加剧了全球房地产投资和资产判定的难度,如何能抓住这些机会并不踩坑,更加需要突出的资产筛选和运营管理能力。所以,选择专业的房地产基金管理人就至关重要。
但个人往往难以获得顶级私募股权投资机构的投资机会。尤其是对于想在全球范围内广泛捕捉房地产投资机会,同时分散风险的需求来说,通过母基金来布局全球商业地产,会是个捷径。
一方面,房地产投资本就是一个本土化、专业化非常强的投资模式,没有一个人可以坐在上海、北京去投全球的房地产,所以必须要借助于全球范围内的顶级地产基金来实现全球地产投资。而国际化的母基金管理团队严守“本地化”的筛选标准。另一方面,母基金一大突出特质是“顶层设计,优中选优”。
所以,对个人投资者来说,要对项目进行专业筛选、分散配置、优质管理和择机交易,通过长期投资平滑短期波动,通过专业的母基金来实现,是个更容易实现、也更稳妥的方式。
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